A necessidade de averbar um contrato de compra e venda no Registro de Imóveis

É corriqueiro nos dias de hoje encontrarmos pessoas que ao fazer um contrato de compra e venda ou um compromisso de compra e venda de imóvel tomam apenas o cuidado de promover a autenticação do referido contrato e assinaturas com o reconhecimento de firma, acabando por deixar de efetuar o registro nos lugares adequados: Registro de Títulos e Documentos e Registro de imóveis.

Certo é que na compra e venda de imóvel só ocorrerá a transmissão efetiva da propriedade com o registro da escritura na matrícula do imóvel. Não basta apenas a escritura, tem que registrar! Mas nos casos de compra e venda parcelada, onde a escritura somente será lavrada com a quitação da última parcela? Qual seria o procedimento mais adequado?

Nos casos em tela, o ideal é fazer uma averbação do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel. Com esta averbação registrada caso o proprietário do imóvel queira vender para outrem, esta terceira pessoa poderá verificar na escritura que já existe um contrato de compra e venda daquele imóvel, e possivelmente desistirá da compra.

Entretanto, se mesmo assim, ele comprar, os direitos de quem registrou o contrato de compra e venda valerão contra o proprietário e este terceiro que comprou o imóvel.

Vejamos um exemplo: “A” faz um contrato de compra e venda de imóvel com “B”, que pagará o imóvel de forma parcelada em 24 (vinte e quatro) vezes. Pouco tempo de pois “A” vende o imóvel para “W”.

Uma regra básica dos contratos é que para ele valer contra terceiros ele deve ser registrado no tabelionato e as escrituras no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Caso isto não seja feito o contrato somente terá efeitos em relação as partes contratantes.

Assim, caso “B” tenha registrado o contrato no Tabelionato e averbado no CRI ele poderá exigir o seu cumprimento inclusive por terceiros, no caso “W”. Caso não haja o registro, somente poderá reclamar perdas e danos de “A”.

Outra consequência que pode resultar é a penhora do imóvel pertencente a “A” por débito tributário de “A” ou por uma dívida que ele firmou depois da negociação e não conseguiu honrar. Caso o registro do contrato tenha sido efetivado a penhora não será efetivada sobre o imóvel e sim sobre os valores que o comprador, no caso “B” pagar a “A”, ou seja, “B” será intimado para depositar as parcelas em juízo e receberá quitação judicial dos valores. Outro será o caso de o contrato não ter registrado, o bem será penhorado e “A” deverá fazer embargos de terceiros, gastará com advogado, e possivelmente não conseguirá reverter a penhora.

Fator importante a ser ressaltado é que Registro de Imóveis é dotado de fé pública, ou seja, há presunção relativa de veracidade dos seus registros porque aceita prova em contrário.

Outro problema que pode vir a ocorrer pela falta do registro é em relação ao espólio. O inventariante irá indicar o imóvel como patrimônio do de cujos e os compradores do imóvel só saberão disto quando aparecer um avaliador do bem ou quando o espólio ou algum herdeiro exercer algum direito de propriedade. Neste caso, a solução será fácil, mas haverá necessidade da contratação de um advogado para realizar a defesa dos compradores. Com o registro, não haveria este problema.

Neste último exemplo, caso houvesse ainda prestações a serem pagas e o registro do contrato de compra e venda estivesse registrado ele apenas seria intimado para continuar a efetuar o pagamento em juízo para a espólio ou inventariante.

Desta forma, é imprescindível, para uma maior segurança jurídica, a averbação e o registro na matrícula de imóvel do contrato de promessa de compra e venda em razão das consequência que poderão advir. 

por Gilberto de Souza, Advogado